Tanah di Bali tidak dihargai per meter persegi, melainkan per are per tahun — satu are sama dengan 100 m², satuan setempat yang dipakai hampir semua iklan. Berikut dua hitungan yang benar-benar Anda perlukan: berapa biaya sebidang tanah untuk seluruh masa sewa lengkap dengan pajak dan biaya, serta konversi satuan luas setempat.
Total itu terdiri dari apa
Tarif yang diiklankan hanyalah dasarnya. Sekitar 11% lagi ditambahkan di atasnya, dan yang seharusnya Anda bandingkan antar kavling adalah totalnya, bukan angka iklannya.
- Sewa untuk seluruh jangka — tarif per are per tahun × luas dalam are × jumlah tahun.
- Pajak negara — 10% dari nilai sewa. Sering diselesaikan lewat notaris.
- Notaris (PPAT) — sekitar 1% di pasaran, 0,5% di kami. Mencakup penyusunan akta, verifikasi dan pendaftaran.
- Uji tuntas hukum — sekitar Rp 1.000.000: sertifikat, hak penjual, zonasi.
- Pengecekan batas dan survei tanah — sekitar Rp 10.000.000, surveyor berlisensi mencocokkan patok dengan kadaster.
Contoh perhitungan
Sepuluh are dengan tarif Rp 10.000.000 per are per tahun, selama 25 tahun: 10.000.000 × 10 × 25 = Rp 2.500.000.000 untuk sewa. Tambah pajak 250.000.000, notaris 12.500.000, uji tuntas 1.000.000, survei 10.000.000. Total Rp 2.773.500.000 — sekitar 11% di atas angka iklan. Setara kira-kira Rp 110.940.000 per tahun, atau Rp 9.245.000 per bulan, untuk sepuluh are.
Perpanjangan
Kalau perpanjangan sudah tercantum dalam kontrak dengan tarif yang diketahui, isikan tahun dan tarifnya — kalkulator akan memasukkannya ke total. Kalau tarifnya belum ditetapkan, biarkan nol: tahunnya kami tampilkan, jumlahnya tidak kami tebak. Itu perlakuan yang jujur — pada sebagian besar kontrak, perpanjangan mengikuti harga pasar saat jatuh tempo, bukan tarif awal. “Perpanjangan dijamin” berarti hak yang dijamin, bukan harga yang dijamin.
Satuan luas yang muncul di iklan
- 1 are — 100 m². Satuan baku di Bali.
- 1 hektar — 100 are, yaitu 10.000 m².
- Hak Milik umumnya dihargai per are secara utuh; sewa per are per tahun.
Pertanyaan yang sering diajukan
1 are berapa meter persegi?
100 m². Kavling sepuluh are berarti 1.000 m².
Pajak 10% dihitung dari apa?
Dari nilai sewa untuk seluruh jangka. Bila perpanjangan dengan tarif yang diketahui ikut dihitung, pajak berlaku atas jumlah gabungannya.
Kurs dolarnya dari mana?
Anda tentukan sendiri — pakai kurs pada hari transaksi. Kalkulator memulai dari Rp 16.300 per dolar, tetapi angka itu bergerak.
Apakah ini angka final?
Bukan. Ini perkiraan, bukan penawaran. Tarif pajak dan biaya notaris bergantung pada ketentuan transaksi, dan notaris memastikan angka finalnya sebelum penandatanganan. Belum termasuk: pembangunan, izin PBG, dan biaya operasional.
Langkah berikutnya
Kalau Anda masih menimbang sewa versus hak milik, baca ulasannya: sewa atau Hak Milik di Bali — apa yang sebenarnya dipilih pembeli asing. Kalau kavlingnya sudah ada di kepala, telusuri lahan yang disewakan dan lahan yang dijual, atau kirimkan koordinatnya dan kami periksa zonasinya sebelum Anda mengeluarkan biaya.
Belum yakin skema mana yang cocok? Baca «Sewa atau Hak Milik di Bali: Apa yang Sebenarnya Dipilih Pembeli Asing» — tiga skema yang sah beserta hitungannya.