Tanah di Bali: penjualan dan sewa jangka panjang kavling terverifikasi

Canggu, Pererenan, Bukit, Ubud dan pesisir barat. Sertifikat, zonasi, hak akses jalan dan batas kami periksa sebelum kavling masuk katalog.

✓ 34 kavling dengan dokumen terverifikasi✓ Notaris 0,5% bukan 1% seperti di pasar✓ Jawaban dalam satu hari kerja

Sewa Hak milik Keduanya

WilayahSemua dari 53 Luasdari 5 are Anggaranhingga IDR 2,4 miliar (~150.000 USD) Tampilkan kavling

Populer: Tepi pantai Pemandangan laut Hingga IDR 1,6 miliar Canggu Uluwatu

34kavling dalam katalog, masing-masing dengan sertifikat terverifikasi
4pemeriksaan sebelum publikasi: dokumen, zona, akses, batas
53wilayah di pulau yang harganya kami pantau
0,5%komisi notaris kami, bukan 1% seperti di pasar

Mengapa kami bisa dipercaya

Empat pemeriksaan yang wajib dilewati sebelum kavling masuk katalog

Pada 21 Juli 2025 lebih dari empat puluh bangunan dibongkar di Bingin — pemiliknya punya sertifikat, tetapi bangunan berdiri di luar zona pariwisata yang diizinkan. Kami memeriksa justru apa yang waktu itu tidak diperiksa siapa pun.

Bagaimana pemeriksaannya →

Sertifikat dan hak penjual

Kami mencocokkan aslinya di kantor pertanahan. Jika tanah milik keluarga, semua ahli waris harus menandatangani — bukan hanya satu orang yang mengangkat telepon.

Zonasi

Kami memeriksa peruntukan berdasarkan koordinat di portal negara GISTARU RDTR dan meminta konfirmasi tertulis dari dinas tata ruang.

Hak akses jalan

Jalan di lapangan dan hak lintas di dokumen adalah dua hal berbeda. Akses atas kebaikan tetangga tidak kami hitung sebagai akses.

Batas terhadap kadaster

Juru ukur berlisensi memasang patok batas, hasilnya dicocokkan dengan catatan kantor pertanahan.

Katalog

Kavling terbaru

Harga di iklan adalah tarif per are. Kami langsung menampilkan total penuh dengan semua pajak dan pengurusan, agar kavling bisa dibandingkan secara jujur.

Semua kavling →

PariwisataBaruTerverifikasi Pererenan · Badung

Geografi

Tanah menurut wilayah di Bali

Perbedaan antara dua wilayah yang berjarak dua puluh menit lebih besar daripada dugaan kebanyakan pembeli. Mulailah dari wilayah, bukan dari kavling.

→

Canggudari 14 jt per are/tahun Pererenandari 11 jt per are/tahun Uluwatudari 15 jt per are/tahun Ubuddari 5 jt per are/tahun

Tanah sewa di Bali Tanah hak milik Kavling tepi pantai Dengan pemandangan laut Di tepi sawah Siap bangun Dengan akses jalan aspal Semua wilayah

Alat

Berapa sebenarnya harga sebuah kavling

Tarif yang diiklankan hanyalah dasar. Pajak negara 10%, notaris, uji tuntas hukum dan pemasangan patok menambah sekitar 11% di atasnya. Kavling harus dibandingkan berdasarkan angka akhir, bukan judul iklan.

Kalkulator menghitung sewa maupun pembelian hak milik — dengan BPHTB, notaris dan biaya terkait.

Buka kalkulator

Contoh: 8,5 are × 25 tahun

Sewa, 12.000.000 × 8,5 × 252.550.000.000

Pajak negara 10%255.000.000

Notaris 0,5%12.750.000

Uji tuntas dan pengukuran11.000.000

Total untuk 25 tahun2.828.750.000

Dalam dolar dengan kurs 16.300173.543 USD

Bagaimana prosesnya

Dari pesan pertama sampai tanda tangan di notaris

Biasanya enam sampai sepuluh minggu. Lebih cepat biasanya berarti ada yang dilewati.

Seleksi dan peninjauan

Anda kirim kebutuhan dan anggaran, kami susun daftar pendek dan mengantar Anda ke lokasi.

1–2 minggu

Reservasi

Deposit menahan kavling dan memulai pemeriksaan. Dikembalikan jika pemeriksaan tidak lolos.

1 hari

Uji tuntas

Sertifikat, hak penjual, zonasi, akses, pemasangan patok. Laporannya untuk Anda.

2–4 minggu

Perjanjian

Notaris menyusun, pihak Anda memeriksa jangka waktu, perpanjangan, ahli waris dan hak menyewakan kembali.

1–2 minggu

Penandatanganan di PPAT

Kedua pihak, notaris, pelunasan, pendaftaran sewa. Dokumen asli ada di tangan Anda.

1 hari

Perizinan

PBG sebelum pembangunan dimulai dan izin sewa jika vila akan beroperasi komersial.

setelah transaksi

Tentang kami

Siapa kami

Aurora Property adalah tim kecil di Ungasan yang menangani tanah di Bali dan pernah melaluinya sendiri: kami membangun vila di sini dan tahu akibat akses jalan yang tidak diperiksa atau zona yang keliru.

Kami bukan marketplace iklan dan tidak mengumpulkan listing dari seluruh pulau. Yang masuk katalog hanya kavling yang sudah kami periksa sendiri lewat empat tahap dan siap kami pertanggungjawabkan. Karena itu jumlahnya sedikit — tiga puluh empat, bukan tiga ribu.

Kami bekerja dengan pembeli dari Rusia, Eropa dan Australia yang perlu memahami sistem hukum asing. Karena itu kami menjelaskan secara rinci dan tidak menyembunyikan hal yang tidak enak: nilai sewa menyusut setiap tahun, perpanjangan hampir selalu mengikuti harga pasar, dan imbal hasil yang dijanjikan iklan dilebihkan sekitar sepertiga.

Notaris kami mengambil 0,5% alih-alih 1% standar — bukan karena lebih murah, melainkan karena kami membawa transaksi secara rutin dan dokumen sampai kepadanya sudah diperiksa.

Badan hukumDV. Aurora Property
KantorUngasan, Kuta Selatan
Kavling sedang ditangani34
Wilayah yang dipantau53
BahasaRU · EN · ID
Jawaban atas permintaandalam sehari

Berkenalan WhatsApp

Ulasan

Kata para pembeli

«Saya dicegah membeli kavling yang hampir jadi saya ambil — ternyata zonanya perumahan, bukan pariwisata. Menyewakannya tidak akan diizinkan.»

DmitryMembeli 9 are di Cemagi, 2026

«Baru kali ini ada yang langsung menunjukkan total penuh, bukan tarif per are. Selisihnya dengan hitungan saya sendiri ternyata 11%.»

AnnaMenyewa 6 are di Pererenan, 2026

«Laporan pemeriksaan diserahkan ke tangan saya beserta pindaiannya. Sebelumnya dua agen bilang semua bersih tanpa menunjukkan apa pun.»

MarcMembeli 14 are di Uluwatu, 2025

Memahami

Artikel dan panduan

Kami menulis hal yang biasanya baru diketahui setelah transaksi. Tanpa iklan kavling di dalamnya.

Semua materi →

Hukum · 12 mnt

Sewa atau hak milik di Bali: apa yang sebenarnya dipilih orang asing

Tiga skema yang sah, hitungan jujur, dan apa yang objektif lebih buruk pada sewa.

Baca → Zonasi · 8 mnt

Merah muda, kuning, hijau: cara memeriksa zona kavling dalam sepuluh menit

Langkah demi langkah lewat portal GISTARU. Dan mengapa zona merah sebenarnya tidak ada dalam peraturan.

Baca → Uang · 6 mnt

Apa saja yang membentuk total biaya sebuah kavling

Pajak 10%, notaris, uji tuntas dan pengukuran — dibedah dengan angka nyata.

Baca →

Pertanyaan umum

Ringkasnya

Bisakah orang asing membeli tanah hak milik di Bali?

Sebagai Hak Milik atas nama pribadi — tidak, hak itu hanya untuk warga negara Indonesia. Orang asing dapat memegang Hak Pakai dengan izin tinggal, atau Hak Guna Bangunan melalui perusahaan PT PMA. Sewa jangka panjang Hak Sewa dibuat dengan perjanjian dan tersedia langsung untuk perorangan.

Apa itu are dan mengapa harga dihitung dengannya?

Are adalah 100 m². Di Bali tanah dikutip per are: hak milik per are seluruhnya, sewa per are per tahun. Kavling 8,5 are berarti 850 m².

Berapa biaya pengurusan di luar harga kavling?

Untuk sewa — sekitar 11% di atasnya: pajak negara 10% dari nilai sewa, notaris 0,5–1%, uji tuntas hukum sekitar 1 juta IDR dan pemasangan patok sekitar 10 juta IDR. Untuk pembelian hak milik ditambah BPHTB 5%.

Apa yang terjadi ketika masa sewa berakhir?

Tanah dan bangunan kembali kepada pemilik, kecuali perjanjian menentukan lain. Karena itu klausul perpanjangan adalah paragraf terpenting dalam dokumen. Perjanjian mengunci hak untuk memperpanjang, tetapi hampir tidak pernah mengunci harganya.

Bisakah vila sewa dibangun di kavling mana saja?

Tidak. Itu secara tegas diizinkan hanya di zona Kawasan Pariwisata — berwarna merah muda di peta. Di zona perumahan menyewakan kepada turis tidak otomatis diizinkan, dan di zona pertanian serta lindung dilarang.

Apakah skema nominee legal?

Tidak. Pasal 26(2) UUPA membuat peralihan Hak Milik kepada orang asing batal demi hukum — jual belinya batal dan tanahnya jatuh kepada negara. Sejak Februari 2026, Perda Bali 4/2026 juga memperlakukan peralihan lewat nominee sebagai pelanggaran hukum publik, ditegakkan lewat forum penataan ruang, Satpol PP dan desa adat, dengan sanksi sampai pembongkaran.

Bagaimana memeriksa zonasi sendiri?

Peruntukan RDTR bersifat publik dan bisa dicek berdasarkan koordinat di portal negara GISTARU. Zona pariwisata mengizinkan akomodasi komersial; zona permukiman tidak otomatis mengizinkannya; zona pertanian dan lindung melarangnya. Mintakan juga konfirmasi tertulis dari dinas tata ruang — tangkapan layar adalah awal pemeriksaan, bukan dokumen.

Apa itu PBG dan SLF?

PBG adalah persetujuan bangunan yang menggantikan IMB. Diajukan lewat portal SIMBG dengan gambar bertanda tangan insinyur berlisensi, dan peruntukan yang dinyatakan harus sesuai zona. SLF adalah sertifikat laik fungsi — struktur, keselamatan kebakaran, sanitasi — terbit sebelum bangunan dipakai. Membeli vila tanpa keduanya berarti mewarisi masalahnya.

Apakah bangunan benar-benar bisa dibongkar?

Bisa, dan tanpa putusan pengadilan. Pada 21 Juli 2025, 48 bangunan di Pantai Bingin dibongkar berdasarkan tindakan administratif: tanahnya tanah negara dan bangunannya berada di sempadan pantai yang dilindungi UU 27/2007 dan Pergub 24/2020. Tujuh usaha di antaranya punya investor asing. Sertifikat tidak melindungi bangunan yang berdiri di tempat yang tidak boleh dibangun.

Penjual salah satu ahli waris. Apa yang diperlukan?

Surat Keterangan Hak Ahli Waris dan tanda tangan setiap ahli waris, bukan hanya yang bernegosiasi. Kalau tanah itu harta bersama, diperlukan persetujuan notariil dari pasangan sesuai Pasal 36 UU Perkawinan.

Bagaimana tahu tidak ada sertifikat ganda atau hak tanggungan?

Keduanya diperiksa di kantor pertanahan dan tidak di tempat lain. Sertifikat ganda muncul ketika peralihan tidak didaftarkan; sertifikat tumpang tindih muncul dari pengukuran lama yang kasar. Hak tanggungan tercatat pada sertifikat. Semuanya tidak terlihat dari kertas yang diberikan penjual.

Ada jalan ke kavling. Apakah itu cukup?

Tidak. Jalan di lapangan dan hak lintas di dokumen adalah dua hal berbeda, dan jalur yang tampak umum sering dimiliki keluarga setempat. Periksa gambar ukur pada sertifikat dan apakah jalan itu tersambung ke jalan umum lain. Saat kavling besar dipecah, tiap bidang perlu akses sahnya sendiri — untuk itulah Ijin Kavling.

Siapa membayar pajak apa?

Pada pembelian, pembeli membayar BPHTB dengan tarif maksimal 5% menurut UU 1/2022; tarif dan nilai tidak kena pajaknya ditetapkan kabupaten. Penjual membayar PPh final 2,5% dari nilai transaksi. Pada sewa berlaku PPh final 10% dari nilai sewa bruto menurut PP 34/2017 — biasanya dipotong penyewa, tetapi dibayar pemilik bila penyewanya orang pribadi yang bukan pemotong pajak.

Perjanjian menyebut “prioritas perpanjangan”. Apakah itu hak?

Itu hak menawar pertama, bukan jaminan. Perpanjangan yang dijamin ditulis sebagai jaminan perpanjangan. Kalau harga perpanjangan dibiarkan “sesuai harga pasar saat itu”, Anda membeli jangka pertama plus opsi bernegosiasi. Perjanjian juga harus mengikat ahli waris pemilik secara tertulis dan menyebut siapa pemilik bangunan di akhir jangka — secara bawaan bangunan jatuh kepada pemilik tanah.

Bisakah vila disewakan kepada turis?

Hanya di zona pariwisata, dengan izin vila KBLI 55193 yang dipegang lewat PT PMA. Izin pondok wisata untuk penginapan kecil hanya untuk warga negara Indonesia, maksimal lima kamar, dan pemiliknya wajib tinggal di lokasi — jalur ini tidak terbuka bagi pembeli asing.

Kirimkan koordinat kavling — kami periksa zonanya gratis

Sekalipun Anda menemukannya bukan dari kami. Kami akan sampaikan peruntukannya menurut RDTR dan apakah vila sewa boleh dibangun. Biasanya kami menjawab di hari yang sama.

Kirim koordinat Tulis di WhatsApp Carikan kavling