Землю на Бали котируют не за сотку и не за метр, а за ар в год. Ар — это те же 100 м², просто местное название, и почти все объявления считают именно в них. Ниже два расчёта: сколько на самом деле стоит участок за весь срок аренды со всеми налогами и сборами, и во что переводятся местные единицы площади.
Из чего складывается сумма
Заявленная ставка — это только основа. К ней добавляется ещё примерно 11%, и именно итог стоит сравнивать между участками, а не цифру из объявления.
- Аренда за весь срок — ставка за ар в год × площадь в арах × количество лет.
- Государственный налог — 10% от суммы аренды. Часто платится через нотариуса.
- Нотариус (PPAT) — по рынку около 1%, наш берёт 0,5%. В это входит составление договора, проверка и регистрация.
- Юридическая проверка — около 1 000 000 IDR: сертификат, право продавца, зонирование.
- Замер границ и земельные изыскания — около 10 000 000 IDR, лицензированный геодезист сверяет границы с кадастром.
Пример расчёта
Десять аров по 10 000 000 IDR за ар в год, на 25 лет: 10 000 000 × 10 × 25 = 2 500 000 000 IDR аренды. Плюс налог 250 000 000, нотариус 12 500 000, проверка 1 000 000, геодезия 10 000 000. Итого 2 773 500 000 IDR — примерно на 11% выше заголовочной суммы. В пересчёте это около 110 940 000 IDR в год, или 9 245 000 IDR в месяц за десять аров.
Продление
Если продление уже зафиксировано в договоре по известной ставке — впишите годы и ставку, и калькулятор посчитает продление в общей сумме. Если ставка не зафиксирована, оставьте её нулём: годы мы покажем, а сумму считать не будем. Так честнее — в подавляющем большинстве договоров продление идёт по рыночной цене на момент продления, а не по первоначальной. Формулировка «гарантированное продление» означает закреплённое право, но не закреплённую цену.
Единицы площади, которые встречаются в объявлениях
- 1 are (ар, сотка) — 100 м². Основная единица на Бали.
- 1 hektar — 100 аров, то есть 10 000 м².
- Фрихолд обычно котируют за ар целиком, аренду — за ар в год.
Частые вопросы
1 ар — это сколько метров?
100 квадратных метров. Участок 10 аров — это 1000 м².
Налог 10% считается от чего?
От суммы аренды за весь срок. Если в расчёт включено продление с известной ставкой, налог считается от общей суммы.
Курс доллара откуда?
Его вы задаёте сами — поставьте курс на день сделки. По умолчанию в калькуляторе 16 300 IDR за доллар, но он меняется.
Это окончательная сумма?
Нет. Расчёт ориентировочный и не является офертой. Ставки налога и тарифы нотариуса зависят от условий конкретной сделки — итог подтверждает нотариус перед подписанием. Не входят в расчёт: строительство, разрешение PBG и содержание.
Что дальше
Если вы ещё выбираете между арендой и собственностью, прочитайте разбор: аренда или собственность на Бали — что на самом деле выбирает иностранец. Если участок уже присмотрен — посмотрите землю в аренду и землю в собственность, или пришлите нам координаты, и мы проверим зонирование до того, как вы потратите хоть рупию.
Не решили, какая схема вам подходит? Прочитайте «Аренда или собственность на Бали: что на самом деле выбирает иностранец» — три законные схемы и арифметика по каждой.