Аренда или собственность на Бали: что на самом деле выбирает иностранец

Землю на Бали нельзя купить в собственность так, как вы привыкли дома. И для большинства иностранных покупателей это оказывается куда менее важным, чем они боялись. Здесь — длинный ответ: какие три законные схемы существуют на самом деле, во сколько реально обходится аренда за весь срок, что в аренде объективно хуже, и почему зона участка решает вашу судьбу сильнее, чем форма владения.

Короткий ответ

Иностранец не может лично владеть Hak Milik — полной собственностью на землю в Индонезии. Ни через обходной путь, ни через друга, ни через компанию, где у вас половина. Работают три схемы: долгосрочная аренда (Hak Sewa), право пользования (Hak Pakai) или иностранная компания PT PMA с правом застройки (Hak Guna Bangunan). Для дома, в котором вы собираетесь жить сами, аренда обычно самый разумный инструмент. Для виллы, которую вы будете сдавать как бизнес, законный доход даёт PT PMA с HGB. И раньше всего этого: зона, в которой стоит участок, определяет, можно ли вам вообще строить и сдавать. Безупречный сертификат в неправильной зоне стоит меньше, чем скромная аренда в правильной.

Почему «собственность» на Бали устроена не так, как дома

Индонезийское земельное право — не упрощённая версия западного. Это другая система, выросшая из Основного аграрного закона 1960 года, и она различает несколько отдельных прав вместо одного пакета под названием «собственность».

• Hak Milik — сильнейшее право, бессрочное и наследуемое. Только для граждан Индонезии.
• Hak Guna Bangunan (HGB) — право возводить и держать строения на земле. Даётся на 30 лет, продлевается на 20, возобновляется ещё на 30. Доступно индонезийским юрлицам, включая PT PMA, принадлежащую иностранцу.
• Hak Pakai — право пользования, доступное иностранцу с индонезийским ВНЖ. 30 лет, продление на 20, возобновление на 30.
• Hak Sewa — арендное право, возникающее из договора между вами и владельцем земли. Срок — какой вы согласуете и зарегистрирует нотариус.

Под юридическим слоем лежит культурный, и он объясняет закон лучше, чем сам закон. На Бали земля — не в первую очередь актив. Она находится внутри семьи и банджара — общины, которая распоряжается церемониями, водой и взаимными обязательствами. Земля рода связана с его храмом и предками, и решение продать её имеет вес, никак не связанный с ценой. Огромная часть балийской земли по-настоящему не продаётся ни за какие деньги — и именно поэтому аренда стала здесь нормальным инструментом, а не компромиссом: она позволяет семье сохранить то, с чем нельзя расстаться, и всё-таки пустить землю в дело. Когда продавец говорит, что семья сдаст на пятьдесят лет, но не продаст, — это не переговорная позиция. Обычно это буквальная правда.

Три законные схемы и кому какая подходит

На практике разница меньше, чем кажется по таблице. И аренда, и HGB дают вам определённое число лет, здание, которым вы распоряжаетесь, и что-то, что можно перепродать. Различает их только одно: легален ли доход от сдачи, и готовы ли вы содержать компанию. PT PMA — это минимальный капитал, ежемесячная и годовая отчётность и бухгалтер на постоянной основе. Если вы виллу не сдаёте, эти расходы почти ничего вам не покупают.

Почему номинал — это не схема, а риск

Самый старый обходной путь на острове — оформить Hak Milik на индонезийца и подписать стопку боковых соглашений о том, что земля на самом деле ваша. Это не серая зона. Статья 26(2) Основного аграрного закона делает такую передачу ничтожной, а земля отходит государству. Боковые соглашения неисполнимы, потому что существуют ради обхода того самого закона, вокруг которого написаны.

Ломается это редко через суд. Ломается через смерть, развод или долг. Номинал умирает — земля переходит наследникам, которые ничего не подписывали и вам ничем не обязаны. Брак номинала распадается — земля оказывается совместно нажитым имуществом. Кредитор обращает на неё взыскание. Люди теряли так семизначные суммы, и общее у всех этих историй одно: с ними не произошло ничего незаконного. Ничтожная конструкция просто повела себя как ничтожная, когда её впервые проверили на прочность. Короткая аренда, которая у вас действительно есть, стоит больше длинного права, которое у вас есть только на вид.

Арифметика, которая меняет решение

Вот аргумент, который убеждает большинство покупателей, когда они переходят от принципа к цифрам.

Аренда сопоставимого участка стоит примерно 40–60% от эквивалентного фрихолда — точный разрыв зависит от района и срока. Если проще: за одни и те же деньги вы либо держите скромный участок вечно через схему с расходами и обслуживанием, либо держите по-настоящему хороший участок в по-настоящему хорошем месте несколько десятилетий.

И эти «несколько десятилетий» стоит посчитать, а не принять на веру. 25 лет с продлением на 20 — это 45 лет. Если вы подписываете в 40, срок закрывает вас до 85. Вопрос не в том, предпочли бы вы вечную собственность — конечно, предпочли бы, — а в том, платите ли вы большую премию за годы, которыми лично не воспользуетесь.

Есть и второй довод, и мы хотим сформулировать его аккуратно, потому что обычно его подают как статистику. Честная форма такая: в тропиках дом — не вечный объект. Влажность, солёный воздух, термиты и муссонные дожди работают непрерывно и по бетону, и по дереву, и по стали. Вилла, построенная качественно и должным образом обслуживаемая, простоит долго — но «должным образом обслуживаемая» это регулярные расходы, а не разовые. И помимо физики есть стандарты жилья: бассейн, планировка, остекление, техническое помещение, которые казались современными в 2005-м, сегодня читаются как устаревшие, а вилла, построенная сегодня, будет так же читаться в 2055-м. На практике здания на этом острове проходят через капитальную переделку или снос примерно раз в поколение. А значит, когда говорят «оставлю детям», детям обычно достаётся именно земля — дом на ней чаще сносят и строят заново, чем наследуют и живут в нём. Это рассуждение о разумном горизонте планирования, а не результат исследования, и мы предпочитаем подавать его именно так.

Так что настоящее сравнение — не «временно против навсегда». Оно такое: заплатить примерно вдвое за участок, который, возможно, будут держать ваши внуки, — или заплатить вдвое меньше и вложить разницу в лучшее расположение, лучший дом или просто оставить у себя.

Что в аренде объективно хуже

Любую статью о недвижимости на Бали пишет тот, кто что-то продаёт, — поэтому этот раздел читайте внимательнее остальных.

Аренда обесценивается. Это главное, и с этим нельзя ничего сделать. Каждый прошедший год снимает год стоимости. 25-летнюю аренду, перепроданную на десятом году, обычно берут примерно за 50–60% от первоначально уплаченного. Земля во фрихолде в сильном районе так себя, как правило, не ведёт. Если ваш план держится на перепродаже самой аренды с прибылью — продавать надо рано, а место должно быть действительно сильным: перепродажу тянут здание и история сдачи, а не земельное право.

«Гарантированное продление» означает гарантированное право, а не гарантированную цену. Хорошо составленный договор может закрепить за вами преимущественное право на продление — и должен это делать. Чего он почти никогда не фиксирует, так это ставку. Когда придёт время продлевать, вы, скорее всего, заплатите рыночную цену того момента, а земля на Бали не дешевеет. Агенту, который утверждает, что цена продления зафиксирована, стоит предложить показать пункт договора. Прочитайте его сами и дайте прочитать своему нотариусу.

Ваш контрагент — семья, а семьи меняются. Аренда — это отношения длиной в десятилетия. Владелец может умереть, разделить землю между наследниками, взять под неё долги. Грамотный договор это закрывает — наследники связаны обязательством, аренда зарегистрирована, согласие на строительство и субаренду дано заранее, — но всё это должно быть в документе с самого начала, а не выторговываться потом, когда у вас уже нет рычага.

Кредит получить труднее. Индонезийские банки кредитуют под аренду неохотно, иностранные — не кредитуют вовсе. Почти все сделки здесь наличные.

Ничто из этого не делает аренду плохим решением. Это делает её решением с определённой формой, которую стоит понимать до подписания, а не после.

Зонирование: где можно строить и сдавать, а где нельзя

Самый важный раздел — и тот, который покупатели пропускают.

По балийскому регламенту пространственного планирования (Perda Bali № 2/2023, в частности Pasal 95) земля относится к определённым зонам. На картах планирования:

• Розовая — Kawasan Pariwisata (туристическая зона). Единственная зона, где виллы для туристического размещения разрешены прямо. Если вы собираетесь сдавать, вам нужна именно она.
• Жёлтая — Kawasan Permukiman (жилая). Жить можно. Сдавать туристам не разрешено автоматически: это зависит от детальной подзоны в местном RDTR, и часто ответ отрицательный.
• Зелёная — Pertanian и Lindung (сельхоз и охраняемые). Коммерческое размещение запрещено. Красивые виды на рисовые террасы зелёные не просто так.

И поправка, которая сэкономит вам разговор с плохим агентом: «красной зоны» в балийском пространственном планировании не существует. Эта формулировка ходит постоянно и не является категорией Perda. Когда вам говорят, что участок «в красной зоне» — или успокаивают, что не в ней, — используют словарь, которого в регламенте нет. Спрашивайте вместо этого, какое назначение у участка в RDTR, и просите показать.

Как проверить участок самому, минут за десять:

1. Возьмите у продавца номер сертификата и координаты участка.
2. Откройте государственный портал GISTARU RDTR Interaktif (gistaru.atrbpn.go.id/rdtrinteraktif/).
3. Найдите участок по координатам и прочитайте назначение, которое отдаёт карта.
4. Если детального RDTR на район нет, действует провинциальный RTRW — он грубее и требует письменного подтверждения местного управления планирования, а не скриншота.

Покрытие детальными RDTR по Бали составляло около 23% в середине 2024 года, но Бадунг и Денпасар покрыты полностью — а это Чангу, Семиньяк, Улувату и Букит. Для большинства участков, которые покупатели реально смотрят, у карты есть ответ.

Цена ошибки здесь не теоретическая. 21 июля 2025 года в Бингине снесли более сорока строений, возведённых вне разрешённого туристического назначения. У владельцев были сертификаты. У части были какие-то разрешения. Ничто из этого не выдержало столкновения с зонированием. Компенсаций не получил никто.

Что на самом деле проверяют перед сделкой

Дью-дилидженс балийской земли — это четыре вопроса, и все четыре должны закрыться чисто:

1. Сертификат и право продавца. Подлинный ли сертификат, актуален ли он в земельном управлении и вправе ли подписывать тот, кто подписывает? Если земля принадлежит семье — значит, все наследники, а не один, взявший трубку.
2. Зонирование. Как выше — назначение, письменно, для этих координат.
3. Юридический подъезд. Дорога на местности и право проезда в документах — разные вещи. Подъезд через землю соседа по доброй воле соседа — это будущая проблема с датой.
4. Границы против кадастра. Лицензированный геодезист выносит границы, результат сверяется с записью земельного управления. Расхождения в пару соток — обычное дело; расхождения, при которых ваш будущий бассейн оказывается на чужой земле, — нет.

Полная стоимость: из чего складывается сумма

Заявленная ставка — это аренда за одну сотку (100 м²) в год. Всё остальное сверху, и в сравнение должна идти именно итоговая сумма, а не заголовок.

Разберём на примере, чтобы форма была понятна. Десять соток по 10 000 000 IDR за сотку в год, на 25 лет: 10 000 000 × 10 × 25 = 2 500 000 000 IDR аренды. Прибавляем 10% налога (250 000 000 IDR), 0,5% нотариуса (12 500 000 IDR), проверку (1 000 000 IDR) и геодезию (10 000 000 IDR). Итого: 2 773 500 000 IDR — примерно на 11% выше заголовочной суммы. Если вы дополнительно согласовали продление на 20 лет по известной ставке, оно входит в ту же арифметику, а проценты налога и нотариуса считаются от суммарной величины.

Наш калькулятор считает ровно это, включая продление, и переводит в доллары по курсу, который вы задаёте сами.

Сколько это приносит

Относитесь скептически к любой цифре доходности, которую читаете. К нашей тоже.

Хорошо управляемая вилла в сильной локации при честном учёте даёт 9–13% чистыми. Средняя по рынку — 5–8%. Слабая локация или слабое управление опускают это до 3–4%, а вилла, которая полгода стоит пустой, теряет деньги независимо от того, сколько за неё заплатили.

Реалистичная загрузка — 65–75%. Любой прогноз, построенный на 85–90%, — это продающий документ, а не расчёт.

Конкретная ловушка: почти вся рекламируемая доходность — валовая, а валовая завышает реальный результат примерно на 30–50%. Управляющая компания берёт 20–30% выручки. Дальше — обслуживание в климате, который методично разрушает здания, персонал по бассейну и саду, страховка, коммунальные, налоги, комиссии площадок и недели простоя между гостями. Спросите любого агента, называющего доходность: до всего этого или после. Ответ скажет вам, с каким контрагентом вы имеете дело.

И при всём сказанном: Бали остаётся одним из сильнейших рынков по доходности, доступных частному покупателю где бы то ни было. 9–13% чистыми на материальном активе в направлении с круглогодичным спросом — это не то, что находится легко. Смысл абзацев выше не в том, чтобы вас отговорить, а в том, чтобы цифра, вокруг которой вы строите план, совпала с той, которую вы реально увидите.

Как проходит сделка

1. Подбор и просмотр. Короткий список, выезд на участки, проверка подъезда и соседей на месте.
2. Резерв. Депозит удерживает участок и запускает проверку. Он должен возвращаться, если проверки не прошли, — зафиксируйте это письменно.
3. Дью-дилидженс. Две–четыре недели: сертификат, право продавца, зонирование, подъезд, геодезия.
4. Договор. Нотариус составляет; ваша сторона проверяет срок, продление, наследников, согласие на строительство, право субаренды и выход.
5. Подписание у PPAT. Обе стороны, нотариус, оплата остатка, регистрация аренды.
6. Разрешения. PBG (разрешение на строительство) до начала работ и лицензия на сдачу, если вилла будет сдаваться коммерчески.

От резерва до подписи обычно шесть–десять недель. Быстрее — обычно значит, что что-то пропустили.

Частые вопросы

Может ли иностранец владеть землёй на Бали напрямую?
Как Hak Milik лично — нет. Hak Pakai при наличии ВНЖ или HGB через PT PMA — это зарегистрированные права, доступные иностранцам; Hak Sewa — договорная аренда.

Что происходит, когда аренда заканчивается?
Земля и постройки возвращаются владельцу, если договором не предусмотрено иное. Именно поэтому пункт о продлении — самый важный абзац документа.

Можно ли продать свою аренду?
Да, если договор допускает переуступку, — проверьте это до подписания. Вы продаёте оставшиеся годы, поэтому стоимость снижается по мере истечения срока.

Можно ли строить на арендованной земле?
Да, при согласии владельца, зафиксированном в договоре аренды, и разрешении PBG. Здание принадлежит вам на весь срок.

Достаточно ли 25 лет?
Для большинства покупателей 25 плюс продление на 20–25 закрывают весь период активного пользования. Достаточно ли этого именно вам — зависит от вашего возраста и от того, что вы намерены оставить после себя.

Какова реальная разница в цене?
Аренда обычно составляет 40–60% от сопоставимого фрихолда, в зависимости от района и срока.

Что делать дальше

Начинайте с района, а не с участка. Расположение определяет доходность, зонирование и перепродажу сильнее любого другого фактора, а разница между двумя районами в двадцати минутах друг от друга больше, чем ожидает большинство покупателей. Посмотрите наши районы, посчитайте цифры по тому, что заинтересовало, и пришлите нам координаты любого участка, который рассматриваете, — мы проверим зонирование до того, как вы потратите хоть рупию.