Земля на Бали: продажа и долгосрочная аренда проверенных участков

Чангу, Переренан, Букит, Убуд и западное побережье. Сертификат, зонирование, право проезда и границы мы проверяем до того, как участок попадёт в каталог.

✓ 34 участка с проверенными документами✓ Нотариус 0,5% вместо 1% по рынку✓ Ответ в течение рабочего дня

АрендаСобственностьВсё сразу
Показать участки
Частое: Первая линия Вид на океан До 1,6 млрд IDR Чангу Улувату
  • 34участка в каталоге, каждый с проверенным сертификатом
  • 4проверки до публикации: документ, зона, подъезд, границы
  • 53района острова, по которым мы ведём цены
  • 0,5%комиссия нашего нотариуса вместо 1% по рынку

Почему нам можно верить

Четыре проверки, без которых участок не попадёт в каталог

21 июля 2025 года в Бингине снесли более сорока строений — у владельцев были сертификаты, но здания стояли вне разрешённой туристической зоны. Мы проверяем именно то, что тогда не проверил никто.

Как устроена проверка →

01

Сертификат и право продавца

Сверяем оригинал в земельном управлении. Если земля семейная — подписывать должны все наследники, а не один, взявший трубку.

02

Зонирование

Проверяем назначение по координатам в государственном GISTARU RDTR и берём письменное подтверждение управления планирования.

03

Право проезда

Дорога на местности и право проезда в документах — разные вещи. Подъезд по доброй воле соседа мы за подъезд не считаем.

04

Границы против кадастра

Лицензированный геодезист выносит границы, результат сверяется с записью земельного управления.

Каталог

Свежие участки

Цена в объявлении — ставка за ар. Мы сразу показываем и полную сумму со всеми налогами и оформлением, чтобы участки можно было честно сравнивать.

Все участки →
PariwisataНовоеПроверен Переренан · Бадунг

8,5 ара, 600 м до пляжа

Площадь 8,5 араСрок 25 + 20Hak Sewa 12 000 000IDR / ар / год2,83 млрд за срокс налогами PariwisataПроверен Улувату · Бадунг

14 аров с видом на океан

Площадь 14 аровСрок 30 + 20Hak Sewa 17 500 000IDR / ар / год8,12 млрд за срокс налогами PariwisataНовоеПроверен Кедунгу · Табанан

20 аров у рисовых полей

Площадь 20 аровСрок 25 + 25Hak Sewa 6 800 000IDR / ар / год3,77 млрд за срокс налогами

География

Земля по районам Бали

Разница между двумя районами в двадцати минутах езды больше, чем ожидает большинство покупателей. Начинайте с района, а не с участка.

→
Чангуот 14 млн за ар/год Переренанот 11 млн за ар/год Улуватуот 15 млн за ар/год Убудот 5 млн за ар/год
Земля в аренду на Бали Земля в собственность Участки на первой линии С видом на океан У рисовых полей Готовые к застройке С асфальтовым подъездом Все районы

Инструмент

Сколько на самом деле стоит участок

Заявленная ставка — только основа. Государственный налог 10%, нотариус, юридическая проверка и вынос границ добавляют около 11% сверху. Сравнивать участки нужно по итогу, а не по заголовку объявления.

Калькулятор считает и аренду, и покупку в собственность — с BPHTB, нотариусом и сопутствующими расходами.

Открыть калькулятор

Пример: 8,5 ара × 25 лет
Аренда, 12 000 000 × 8,5 × 252 550 000 000
Государственный налог 10%255 000 000
Нотариус 0,5%12 750 000
Проверка и замер11 000 000
Итого за 25 лет2 828 750 000
В долларах по курсу 16 300173 543 USD

Как это происходит

От первого письма до подписи у нотариуса

Обычно шесть–десять недель. Быстрее — как правило значит, что что-то пропустили.

1

Подбор и просмотр

Присылаете задачу и бюджет, мы формируем короткий список и вывозим на участки.

1–2 недели
2

Резерв

Депозит удерживает участок и запускает проверку. Возвращается, если проверки не прошли.

1 день
3

Дью-дилидженс

Сертификат, право продавца, зонирование, подъезд, вынос границ. Отчёт получаете вы.

2–4 недели
4

Договор

Нотариус составляет, ваша сторона проверяет срок, продление, наследников и право субаренды.

1–2 недели
5

Подписание у PPAT

Обе стороны, нотариус, оплата остатка, регистрация аренды. Оригиналы у вас на руках.

1 день
6

Разрешения

PBG до начала строительства и лицензия на сдачу, если вилла будет работать коммерчески.

после сделки

О компании

Кто мы такие

Aurora Property — небольшая команда в Унгасане, которая занимается землёй на Бали и сама через это прошла: мы строили здесь виллы и знаем, чем заканчивается непроверенный подъезд или неправильная зона.

Мы не листинговая площадка и не собираем объявления со всего острова. В каталог попадают только те участки, по которым мы сами прошли четыре проверки и готовы отвечать за результат. Из-за этого их немного — тридцать четыре, а не три тысячи.

Работаем с покупателями из России, Европы и Австралии, которым нужно разобраться в чужой правовой системе. Поэтому объясняем подробно и не прячем неудобное: аренда обесценивается с каждым годом, продление почти всегда идёт по рыночной цене, а обещанная доходность в рекламе завышена на треть.

Наш нотариус берёт 0,5% вместо стандартного 1% — не потому что дешевле, а потому что мы приводим ему сделки регулярно и документы приходят к нему уже проверенными.

  • Юридическое лицоDV. Aurora Property
  • ОфисUngasan, Kuta Selatan
  • Участков в работе34
  • Районов под наблюдением53
  • ЯзыкиRU · EN · ID
  • Ответ на запросв течение дня

ПознакомитьсяWhatsApp

Отзывы

Что говорят покупатели

«Меня отговорили от участка, который я уже почти купил, — оказалось, зона жилая, а не туристическая. Сдавать там было бы нельзя.»

ДмитрийКупил 9 аров в Чемагги, 2026

«Первый раз кто-то показал полную сумму сразу, а не ставку за ар. Разница с тем, что я считал сам, оказалась 11%.»

AnnaВзяла в аренду 6 аров в Переренане, 2026

«Отчёт по проверке отдали мне на руки, вместе со сканами. До этого два агента говорили, что всё чисто, и ничего не показывали.»

MarcКупил 14 аров в Улувату, 2025

Разбираемся

Статьи и руководства

Пишем то, что обычно узнаёшь уже после сделки. Без рекламы участков внутри.

Все материалы →
Право · 12 мин

Аренда или собственность на Бали: что на самом деле выбирает иностранец

Три законные схемы, честная арифметика и что в аренде объективно хуже.

Читать → Зонирование · 8 мин

Розовая, жёлтая, зелёная: как проверить зону участка за десять минут

Пошагово по порталу GISTARU. И почему «красной зоны» в регламенте вообще нет.

Читать → Деньги · 6 мин

Из чего складывается полная стоимость участка

Налог 10%, нотариус, дью-дилидженс и геодезия — разбор на конкретных цифрах.

Читать →

Частые вопросы

Коротко о главном

Может ли иностранец купить землю на Бали в собственность?
Как Hak Milik лично — нет, это право только для граждан Индонезии. Иностранцу доступны Hak Pakai при наличии ВНЖ и Hak Guna Bangunan через компанию PT PMA. Долгосрочная аренда Hak Sewa оформляется договором и доступна физическому лицу напрямую.
Что такое ар и почему цены считают в них?
Ар — это 100 м², по-русски сотка. На Бали землю котируют за ар: во фрихолде за ар целиком, в аренде — за ар в год. Участок 8,5 ара это 850 м².
Сколько стоит оформление сверх цены участка?
При аренде — около 11% сверху: государственный налог 10% от суммы аренды, нотариус 0,5–1%, юридическая проверка около 1 млн IDR и вынос границ около 10 млн IDR. При покупке в собственность добавляется BPHTB 5%.
Что происходит, когда аренда заканчивается?
Земля и постройки возвращаются владельцу, если договором не предусмотрено иное. Поэтому пункт о продлении — самый важный абзац документа. Договор фиксирует право на продление, но почти никогда не фиксирует цену.
Можно ли строить виллу под сдачу на любом участке?
Нет. Прямо это разрешено только в зоне Kawasan Pariwisata — на картах она розовая. В жилой зоне сдача туристам не разрешена автоматически, а в сельскохозяйственной и охраняемой запрещена.
Номинальная схема законна?
Нет. Статья 26(2) Основного аграрного закона делает передачу Hak Milik иностранцу ничтожной: сделка недействительна, земля переходит государству. До недавнего времени это был частный риск; с февраля 2026 года Perda Bali 4/2026 трактует номинальные передачи и как нарушение публичного права — с принуждением через форум пространственного планирования, Satpol PP и деса адат, вплоть до сноса.
Как самому проверить зонирование?
Назначение по RDTR публично и смотрится по координатам на государственном портале GISTARU. Туристическая зона разрешает коммерческое размещение; жилая — не разрешает автоматически; сельскохозяйственная и охраняемая запрещают. Письменное подтверждение стоит взять и в управлении планирования: скриншот — начало проверки, а не документ.
Что такое PBG и SLF?
PBG — разрешение на строительство, заменившее прежний IMB. Подаётся через портал SIMBG с чертежами за подписью лицензированного индонезийского инженера, и заявленное назначение должно совпадать с зоной. SLF — сертификат пригодности: конструктив, пожарная безопасность, санитария; выдаётся до начала эксплуатации. Покупать виллу без них значит унаследовать проблему.
Здание правда могут снести?
Да, и без суда. 21 июля 2025 года на пляже Бингин снесли 48 строений по административному решению: земля была государственной, а постройки стояли в защищённой прибрежной буферной зоне по закону 27/2007 и губернаторскому постановлению 24/2020. У семи бизнесов были иностранные инвесторы. Сертификат не защищает здание, стоящее там, где строить нельзя.
Продавец — один из наследников. Что нужно?
Свидетельство о наследниках — Surat Keterangan Hak Ahli Waris — и подпись каждого наследника, а не только того, кто ведёт переговоры. Если земля в совместной собственности супругов, нужно нотариальное согласие супруга по статье 36 закона о браке.
Как узнать, что нет второго сертификата или залога?
И то и другое проверяется в земельном управлении и больше нигде. Sertifikat ganda — два сертификата на один участок — появляется там, где передачи не регистрировали; пересечения сертификатов — следствие грубой исторической съёмки. Залог, hak tanggungan, зафиксирован на титуле. Ничего из этого не видно в бумаге, которую даёт продавец.
К участку есть дорога. Этого достаточно?
Нет. Дорога на местности и право проезда в документах — разные вещи, а полосы, выглядящие как общие, часто принадлежат местной семье. Смотрите съёмку в составе сертификата и то, соединена ли дорога с другими публичными дорогами. При разделе большого участка каждому наделу нужен собственный законный доступ — для этого существует Ijin Kavling.
Кто какой налог платит?
При покупке покупатель платит BPHTB, потолок 5% по закону 1/2022, точную ставку и вычет устанавливает кабупатен. Продавец платит PPh final 2,5% от суммы сделки. При аренде действует финальный налог 10% от валовой арендной платы по постановлению 34/2017 — обычно удерживает арендатор, но если арендатор физлицо и не налоговый агент, платит собственник.
В договоре «приоритет на продление». Это право?
Это право первой руки, а не гарантия. Гарантированное продление пишется как jaminan perpanjangan. Если цена продления оставлена как «по рыночной на тот момент», вы купили первый срок плюс опцион на переговоры. Договор должен также связывать наследников собственника поимённо и говорить, кому принадлежит здание в конце срока — по умолчанию оно переходит собственнику земли.
Можно ли сдавать виллу туристам?
Только в туристической зоне, по лицензии виллы KBLI 55193, оформленной через PT PMA. Лицензия pondok wisata для небольших гостевых домов доступна только гражданам Индонезии, ограничена пятью спальнями и требует проживания владельца на объекте — иностранному покупателю она недоступна.

Пришлите координаты участка — проверим зону бесплатно

Даже если нашли его не у нас. Скажем, что там за назначение по RDTR и можно ли строить виллу под сдачу. Обычно отвечаем в тот же день.

Отправить координатыНаписать в WhatsAppПодобрать участок