С июля 2025 по февраль 2026 на Бали произошли две вещи, которые изменили смысл слова «проверка участка». Полосу застройки у пляжа снесли по административному решению, без суда. А провинция переписала правила так, что номинальная схема перестала быть частным делом двух людей. Если ваша проверка сводится к «сертификат нормальный» — она устарела.
Что изменилось в 2026 году
В феврале 2026 провинция Бали приняла два региональных акта. Perda Bali № 3/2026 защищает прибрежную и пляжную буферную зону. Perda Bali № 4/2026 регулирует перевод продуктивных сельхозземель — и тем же документом запрещает передачу земли через номинальные схемы. На национальном уровне перевод рисовых полей регулирует Perpres № 4/2026.
Пункт про номинал важнее остального, и причина здесь структурная, а не моральная. По земельному закону передача Hak Milik иностранцу всегда была ничтожной: статья 26(2) Основного аграрного закона (UUPA 5/1960) говорит, что сделка недействительна, а земля переходит государству. Это делало номинальную схему частным риском: испортились отношения с номиналом или он умер — у иностранца нет правового основания, но никто специально не придёт. Perda 4/2026 переводит ту же схему в публичное право. Принуждение идёт через провинциальный форум пространственного планирования, муниципальную полицию Satpol PP и обязательную валидацию деса адат, а административные санкции доходят до сноса.
Давление за этим измеримо. В 2019 году на Бали было 70 996 гектаров рисовых полей, на февраль 2026 — 64 474. В среднем минус 1 254 гектара в год. Разрешения на перевод заморожены, пока не будет закреплено 87% карты защищённых сельхозземель. Приоритет правоприменения — Табанан и Гианьяр.
Честная оговорка: несколько агентских блогов приписывают Perda 4/2026 тюремные сроки и штрафы в миллиард рупий. Официальный портал провинции перечисляет административные санкции и этих цифр не содержит. Полного текста акта мы не видели, поэтому цифры не повторяем.
Бингин: как выглядит снос на самом деле
21 июля 2025 года на пляже Бингин на полуострове Букит снесли 48 строений — бары, рестораны, хоумстеи и сёрф-бизнесы, семь из них с иностранными инвесторами. Перед этим, 6 мая 2025 года, там побывала комиссия провинциального парламента.
Основанием было не решение суда. Решения суда не было. Земля была tanah negara — государственной, — а строения стояли в прибрежной буферной зоне, которую защищают и статья 35 закона 27/2007 о прибрежных территориях, и губернаторское постановление 24/2020. Провинция действовала административно. Адвокат общины публично требовал от правительства провинции предъявить доказательства собственных прав на эту землю; экскаваторы это не остановило.
Вывод для покупателя земли узкий, и его стоит проговорить прямо: сертификат не защищает здание, которое стоит там, где здание стоять не может. Это два разных вопроса, на них отвечают разные документы в разных учреждениях, и агент, который показывает вам один, не показывает второй.
Второй случай подтверждает то же с другой стороны. В январе 2025 года полиция Бали назвала подозреваемым гражданина Германии: вилла, спа и животноводческий объект были построены в Убуде на землях, защищённых как устойчивые сельхозугодья, на 34 отдельных сертификатах. Обвинение по статье 72 закона 41/2009 — до пяти лет и штраф до миллиарда рупий. Тридцать четыре сертификата. Все настоящие.
Сертификат — самая простая часть
Проверить, что сертификат существует и совпадает с записью земельного управления, — работа на одно утро. Ломается всё вокруг него.
Наследники. Балийская земля часто десятилетиями лежит в семье без переоформления. Тот, кто предлагает её продать, может быть одним из семи человек с правами. Вопрос закрывает Surat Keterangan Hak Ahli Waris — свидетельство о наследниках, — и подписывать должны все. Не только тот, кто взял трубку.
Супруг. По статье 36 закона о браке на распоряжение общим имуществом нужно согласие обоих супругов. Нотариальное, а не устное.
Два сертификата на один участок. Sertifikat ganda возникает там, где передачи не регистрировали и старые земельные книги разошлись. Пересекающиеся сертификаты — та же беда в картографическом виде: две съёмки покрывают одну землю, потому что историческая съёмка была грубой. Ни то ни другое не видно из бумаги, которую вам дали в руки.
Залог. На земле может висеть hak tanggungan — банковское обременение. Оно зафиксировано в земельном управлении и больше нигде.
Кто всё это проверяет? Честный ответ: нотариус проверяет то, о чём его попросили, агент — то, что помогает сделке, а покупатель — единственная сторона, чьи деньги на кону. Договоритесь заранее, кто это делает, и зафиксируйте письменно.
Зонирование: десять минут, которые можно потратить самому
Пространственный план Бали публичен. Назначение участка по RDTR смотрится по координатам на государственном портале GISTARU. Цвета здесь важнее типа сертификата:
- Туристическая зона — коммерческое размещение разрешено прямо. Лицензия виллы (KBLI 55193) требует именно её.
- Жилая зона — сдача туристам не разрешается автоматически. Лицензия pondok wisata, закрывающая небольшие гостевые дома, доступна только гражданам Индонезии, ограничена пятью спальнями и требует, чтобы владелец жил на объекте. Иностранцу этот путь закрыт.
- Сельскохозяйственная и охраняемая зоны — строить под туризм запрещено, а с февраля 2026 разрешения на перевод в основном заморожены.
Сверху действуют ограничения по высоте: обычно 15 метров, в туристических подзонах W1 и W2 — 12. Само строительство требует PBG через портал SIMBG (он заменил прежний IMB) с чертежами за подписью лицензированного индонезийского инженера, а перед эксплуатацией — сертификата пригодности SLF.
Если продавец говорит, что зона правильная, и ничего не показывает, — считайте это отсутствующим документом, а не мнением.
Подъезд: риск, который никто не закладывает в цену
Именно он чаще всего застаёт врасплох. Дорога, которая есть на местности, и право проезда, которое есть в документах, — разные вещи. Полосы, выглядящие как общая улица, сплошь и рядом принадлежат местной семье, и владелец вправе их закрыть.
Задокументированные балийские случаи некрасивы и дороги: сосед перекрыл полосу доступа и запросил 20 миллионов рупий, сошлись на двух; деса адат потребовала сотни миллионов за проезд между храмом и зданием банджара. Ни один спор не касался сертификата. Оба касались того, как подъехать к участку на машине.
Что смотреть: съёмку в составе сертификата и то, соединена ли публичная дорога, к которой примыкает участок, с другими публичными дорогами. Если большой участок делят, у каждого надела должен быть собственный законный доступ — для этого существует Ijin Kavling.
Что пока не устоялось
Лучше обозначить пробелы, чем заполнить их уверенным текстом.
С начала 2026 года система OSS отклоняет регистрацию новых компаний с иностранным участием по ряду низкорисковых видов деятельности с балийским адресом — после письма губернатора министру инвестиций от 28 января 2026 года. Источники расходятся в том, насколько широка блокировка, и опубликованного министерского акта нет. Считайте это текущей практикой, которую надо проверять в день обращения, а не установленной нормой.
Шесть кабупатенов — Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем и Клунгкунг — договорились остановить строительство новых отелей и ресторанов с 2026 года. Это соглашение регентов, о котором писала индонезийская пресса, а не опубликованный нормативный акт. В сентябре 2025 года, после наводнений, унёсших жизни минимум восемнадцати человек, губернатор объявил мораторий на новые отели, виллы и рестораны на продуктивных сельхозземлях и в зонах водопоглощения.
Порядок действий
Сначала зонирование — оно бесплатное и убивает больше сделок, чем что-либо ещё. Потом подъезд, потому что его нельзя починить деньгами постфактум. Потом сертификат и люди за ним. Задаток — после всех трёх, а не до. И задаток, который не возвращается при провале проверки, — это не задаток, а платёж.
Мы прогоняем эти четыре проверки по каждому участку до того, как он попадёт в каталог, и отдаём отчёт на руки. Если участок вы нашли не у нас — пришлите координаты, мы скажем, какая там зона. Это ничего не стоит.
Присоединиться к обсуждению