В каждом объявлении на Бали указана ставка за ар, и почти нигде не указано, сколько вы на самом деле переведёте. Разрыв — не обман, а традиция. Но на покупке это от восьми до двенадцати процентов, а на аренде за ним прячется налог, о котором многие узнают, когда кто-то спрашивает, кто его всё это время платил.
Почему цена за ар
Ар — это 100 квадратных метров. Землю на Бали считают в арах, потому что участки неправильной формы, а единица делает их сравнимыми: 53 ара — это 5300 м². Во фрихолде ставка идёт за ар целиком. В аренде — за ар в год, поэтому арендный заголовок выглядит дешёвым рядом с фрихолдом, хотя таковым не является.
Индонезийское законодательство требует указывать цены в рупиях — закон № 7 от 2011 года о валюте. Долларовая цифра рядом — вежливость, а не цена, и курс, по которому её посчитали, должен быть назван. Если в объявлении только доллары, спросите, по какому курсу и на какую дату.
Покупка во фрихолд: что сверху
BPHTB — пошлина на приобретение прав. Платит покупатель, максимум 5% по закону 1/2022 о региональных налогах. Точную ставку и необлагаемый порог устанавливает каждый кабупатен своим актом, поэтому Бадунг, Гианьяр и Табанан не обязаны совпадать. Мы называем 5% как потолок и спрашиваем у нотариуса местную цифру, а не публикуем порог, который не сверили с текстом акта конкретного кабупатена.
Нотариус. Передача земли идёт через PPAT — должностное лицо по земельным актам, — а не через любого нотариуса, и PPAT должен быть уполномочен по тому кечаматану, где лежит земля. Рыночная практика — примерно от 1% до 2,5% от суммы сделки. Наш берёт 0,5%, и это не щедрость: мы приносим ему сделки регулярно, а документы доходят до него уже проверенными.
Проверка документов и вынос границ. Сверка сертификата в земельном управлении, подтверждение состава наследников, выписка по зонированию и лицензированный геодезист, который ставит колышки. Закладывайте это отдельной строкой. Это же единственная строка, которая способна спасти всю сделку.
Налог продавца, который не ваш налог. Продавец платит PPh final 2,5% от суммы сделки при передаче прав — постановление правительства 34/2016. Знать об этом стоит, потому что он всплывает на переговорах: продавец, называющий «чистую» цену, называет цену, в которой его 2,5% переехали на вас.
Аренда: десять процентов, о которых почти не говорят
Сдача земли или здания в Индонезии облагается финальным налогом 10% от валовой арендной платы — постановление правительства 34/2017, действует с января 2018 года. «Валовая» значит всё, что арендатор платит или должен, включая сервисные сборы.
Кто его перечисляет, зависит от того, кто арендатор. Обычно удерживает арендатор. Но если арендатор — физическое лицо, не являющееся налоговым агентом (а это большинство иностранных арендаторов), платить обязан собственник земли. На практике это решается в договоре, и цифра так или иначе оказывается в цене. Чего не стоит принимать — так это арендной ставки, при которой никто не говорит, по какую сторону этой черты она посчитана.
Долгосрочная аренда на Бали — это Hak Sewa, статьи 44 и 45 Основного аграрного закона. Перед сравнением цен о нём стоит знать две вещи. Он не регистрируется в земельном управлении: титул остаётся у индонезийского собственника, а вашей защитой является сам нотариальный договор. И законодательного потолка по сроку нет — балийские нотариусы на практике пишут не больше тридцати лет на один срок, с продлениями, прописанными в договоре.
Пункт о продлении — это цена, а не формальность
Две формулировки делают совершенно разную работу. Приоритет на продление даёт право первой руки. Гарантированное продление — jaminan perpanjangan — даёт право. Если цена продления оставлена как «по рыночной на тот момент» или «по согласованию», вы купили первый срок и опцион на переговоры.
Второй пункт, который пропускают: что будет со зданием, которое вы построили за свои деньги. По умолчанию оно переходит собственнику земли по окончании срока, если в договоре не написано иное. И договор должен связывать наследников собственника поимённо, потому что через тридцать лет собственник не обязательно будет жив.
Пока вы владеете и когда выходите
PBB — ежегодный налог на землю и строения — составляет доли процента от оценочной стоимости, обычно называют диапазон 0,1–0,5%. Оценочная стоимость (NJOP) как правило заметно ниже рыночной.
При продаже применяется тот же PPh final 2,5% с передачи прав. Если участок приносит арендный доход, у дохода своя логика, а положение иностранного владельца зависит от налогового резидентства и от соглашения об избежании двойного налогообложения с его страной. Это та точка, где налоговый консультант стоит дешевле ошибки.
Пример на реальном участке
Возьмём участок из нашего каталога: 53 ара во фрихолд в Меласти на Буките, по 792 млн рупий за ар.
- Земля: 53 × 792 млн = 41,98 млрд IDR
- BPHTB по потолку 5%, до учёта местного вычета: около 2,1 млрд IDR
- Нотариус 0,5%: около 210 млн IDR
- Проверка документов и вынос границ: сумма в десятки миллионов рупий
Реальная стоимость получается около 44,3 млрд IDR — примерно на 5,5% выше заголовка, и это до всякого строительства. По курсу 16 300 один участок стоит около 2,58 млн USD; курс мы называем, потому что через полгода это будет другое число.
Вывод не в том, что доплаты большие. В том, что они предсказуемы, — и что объявление, которое их не называет, предлагает вам узнать о них за столом у нотариуса.
Цифры, которые мы намеренно не приводим
По статьям о недвижимости Бали ходят числа, которые мы повторять не станем, потому что не нашли их в первоисточнике:
- Необлагаемый порог по BPHTB. В обороте две национальные цифры, а кабупатены устанавливают свои. Спрашивайте у нотариуса цифру вашего кабупатена.
- Утверждение, что продавец-нерезидент платит 20% вместо 2,5% при продаже. Постановление о налоге с передачи прав такого различия не проводит; цифра 20%, судя по всему, пришла из отдельного правила об удержании с арендного дохода.
- Уголовные санкции, приписываемые региональному акту 2026 года о сельхозземлях. Портал самой провинции перечисляет административные санкции.
Если вы видите любую из этих трёх цифр как факт — это полезный сигнал об остальной странице.
Как честно сравнить два участка
Приведите оба к одной форме, прежде чем смотреть. Для фрихолда: ставка за ар × ары + пошлина + нотариус + проверки. Для аренды: ставка за ар в год × ары × срок + 10% арендного налога + нотариус + проверки, — а потом спросите, сколько стоит продление, потому что аренда на 25 лет без цены продления это актив на 25 лет, а не на 50.
Мы публикуем полную сумму на каждом объявлении именно поэтому. Пришлите координаты любого участка, нашего или нет, — назовём зонирование бесплатно.
Присоединиться к обсуждению